מילון מונחים

גובה המשכנתא שאנחנו מעוניינים לקחת לחלק לשווי הנכס אותו אנחנו מעוניינים לרכוש או למשכן.

מסמך מהבנק אשר מאשר לנו כי בהינתן שכל הפרטים שמסרנו לבנק אודותינו ואודות פרטי הנכס שאנו מעוניינים לרכוש, הוא יסכים לאשר לתת לנו משכנתא.

מסמך פורמלי המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל ובו מופיעים פרטי הנכס, החוכרים והשעבודים הקיימים

שיטת חישוב החזר חודשי הנקראת גם בלון או גישור. בשיטה זו משלמים מידי חודש תשלום חודשי מופחת של ריבית בלבד ואת הקרן משלמים בתשלום אחד בסוף התקופה. שיטה זו מיועדת לשימור למעוניינים בהחזר חודשי נמוך עד קבלת סכום כסף חד פעמי גבוה (כגון קרן השתלמות, מכירת נכס אחר וכדומה)

תנאי ללקיחת משכנתא הוא ביצוע ביטוח חיים ללווים בגובה המשכנתא הנלקחת. במקרה חס וחלילה של פטירת אחת הלווים לפני מועד פרעון המשכנתא, חברת הביטוח תכסה את יתרת חוב המשכנתא.

מכיוון שהבנק משתמש בנכס שלנו כבטוחה להחזר ההלוואה, ישנה חובה לבטח את הנכס כתנאי ללקיחת המשכנתא. הביטוח נעשה על ערך המבנה בלבד (ללא ערך הקרקע) ומכסה מקרים של רעידות אדמה, שריפות ונזקי צנרת.

גרייס (באנגלית:חסד) הנה תקופת ביניים (בתחילת תקופת המשכנתא) בא הבנק מאשר ללקוח לשלם תשלום מופחת של ריבית בלבד, את הגרייס נהוג לקחת כאשר במקביל ללקיחת המשכנתא אנו צריכים לשלם תשלומי שכירות או משכנתא אחרת על נכס שעדיין לא נמכר. יש לציין כי תשלומי הגרייס אינם בחינם ובסופו של דבר מגדילים את העלות הכוללת שאנחנו משלמים לבנק.

במידה ולקחתם בעבר משכנתא בתנאים טובים אשר אינם נתנים כיום והנכם מעוניינים להחליף נכס (למקור את הקיים ולקנות חדש), ניתן לשמר את המשכנתא כמו שהיא ולגרור אותה לנכס אחר (כלומר להחליף את השעבוד של הבנק מהנכס הישן ולנכס החדש), הליך גרירה דומה להליך לקיחת משכנתא חדשה וכרוך באישור הבנק, תשלום עמלת גרירה, ביצוע שמאות ושעבודים על הנכס החדש.

בנכסים אשר בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, יש לשלם דמי חכירה (שכירות) שנתיים, כיום רוב הנכסים "מהוונים" כלומר המנהל גובה מראש תשלום חד פעמי על חשבון תשלומי השכירות העתידיים עד לסיום תקופת החכירה.

בנכסים אשר בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, יש לקבל את הסכמת הרשות לצורך מכירת הזכויות בנכס , לעיתים (בעיקר בנחלות/משקים), על המוכר לשלם דמי הסכמה למנהל בגין מכירת הזכויות בנכס.

עמלת אי הודעה מוקדמת נגבית רק במקרה בו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה.  גובה העמלה 0.1% מהסכום הנפרע בפירעון מוקדם.

עמלת ההיוון נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה (או הריבית הממוצעת על המשכנתאות הנהוגה במשק ביום לקיחת המשכנתא, לפי הנמוך מבינהן)  נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על המשכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה, או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא), תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם "צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל". עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה:

1. עמלת היוון
2. עמלת מדד ממוצע
3. עמלת אי הודעה
4. עמלה תפעולית
5. עמלת הלוואות מט"ח

הערה הנרשמת בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על הבית שלנו. הערה יכולה להירשם בגין ביצוע עסקת רכישת הבית, הימנעות ממכירת הבית, הערה לרישום משכנתא ועוד. מטרת ההערה כי להתריע בפני כולם כי מבוצעת פעולה הנכס ויש לבדוק את מהות ההערה לפני ביצוע עסקה נוספת בנכס.

אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש, מאפשר לבצע תוספת בניה, עליכם לשלם לרשות המקורית היטל השבחה גם אם אינם מעוניינים לבצע את התוספת בפועל. ברכישת נכס יש לוודא עם העירייה האם קיים היטל השבחה ולסכם בחוזה הרכישה מי נושא בתשלום במידה וקיים.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסת אחת לחודש את גובה המדד החודשי ועלייתו לעומת החודש שקדם לו. מדד המחירים לצרכן משקף סל קניות ממוצע הנקבע על ידי הלשכה ומפורסם בכל 15 לחודש. חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן, כלומר במסלולים אלו ההחזר החודשי ויתרת הקרן יעודכנו מידי חודש בהתאם לשינויים במדד.

המונח זכאות מתייחס להלוואת משכנתא המוענקת על ידי משרד השיכון באמצעות הבנקים למשכנתאות ובהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידו (כגון בעלי דירה ראשונה, גיל, מצב משפחתי, מספר אחים/אחיות וילדים). סכום הזכאות נקבע עפ"י ניקוד בהתאם לקריטריונים לעיל.  סכום הזכאות אינו תחליף להון עצמי מינימלי הנדרש לצורך רכישת הדירה. יש לבדוק האם גובה הריבית המוצע נמוך יותר מהריבית המוצעת על ידי הבנקים למשכנתאות ללא ביצוע הלוואת הזכאות.

המונח מתייחס לגורם אשר הוסמך על ידי רשות מקרקעי ישראל לנהל את הרישום בנכסים אשר אותם הוא בנה על אדמת המדינה. הנכסים הרשומים בחברה משכנתא.

המונח "טאבו" מתייחס ללשכת רישום המקרקעין הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה זו מנהלים את רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית, או בחכירה שהועברה לרישום בטאבו. שם ניתן למצוא את הפרטים הרלוונטיים לרכישה או למכירה של נכסים אלה. לכל אדם הזכות לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. מסמך הרישום שמופק מן המחשב נקרא נסח טאבו.

יפוי כוח נוטריוני הנו מסמך הנחתם בפני נוטריון. נוטריון הוא עורך דין המוסמך בהתאם לחוק לאמת, לאשר, להעיד ולערוך מסמכים משפטיים. בנטילת משכנתא, בנכסים שבהם הלווה אינו רשום כבעל הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הבנק דורש מהלווים ייפוי כוח נוטריוני, בו בעלי הזכויות בנכס מייפים את כוחו של הבנק לפעול לרישום הזכויות בנכס על שם הלווים וכן לבקש מהגורמים הרלוונטיים השונים לרשום  משכנתא, לטובת הבנק.

כתב ההתחייבות לרישום משכנתא משמש כבטוחה זמנית עבור הבנק בעת נטילת משכנתא, הניתנת לבנק על ידי בעל הזכויות במקרקעין עד לרישום משכנתא בפועל לטובת הבנק. כתב ההתחייבות נועד להבטיח את  רישום הזכויות בנכס לטובת הלווים ואת רישום המשכנתא עליו לטובת הבנק. כתבי התחייבות לרישום משכנתא נחתמים בדרך כלל על ידי מוכרי נכס יד שנייה, חברה משכנת, קבלנים ורשות מקרקעי ישראל. הם כוללים נושאים משפטיים המסדירים את התחייבות המוכרים כלפי הבנק.

ערב למשכנתא הינו אדם אשר חותם במשכנתא כי במידה ולא תעמדו בתשלומי המשכנתא ויאשר חוב לבנק לאחר מכירת הנכס, ידאג לפרעון מלא של יתרת החוב לבנק. כיום נהוג לצרף ערבים רק במקרים חריגים כאשר הכנסת הלווים נמוכה ולרוב הבנק יקבל ערבים מקרה ראשונה בלבד (בדרך כלל הורים)

מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, ומאשר כי בכפוף לתשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו. מכתב זה נדרש, לדוגמא, בעת רכישת דירה יד שנייה, שעדיין לא נסתיימו תשלומי המשכנתא עליה ע"י המוכר. דירה זו עדיין משועבדת לבנק שנתן את המשכנתא למוכרים, ולכן בלתי ניתן למכור אותה עד שהבנק יסיר את השעבוד.

ראה ערך "רשות מקרקעי ישראל".

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת ומומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל ועם עורך הדין המטפל ברכישה, על מנת שתוכלו לקחת בחשבון הוצאה זו יחד עם כל העלויות הנלוות הנוספות לעסקה.

מענק מותנה הוא מענק מיוחד, הניתן לפי הנחיות משרד הבינוי והשיכון במקומות מסוימים ו/או לאוכלוסיות מיוחדות. בדרך כלל הוא נועד כדי לעודד אכלוס בישובים מסוימים, או לסייע לאוכלוסיות הדורשות סיוע. מענק זה מותנה בכך שהנכס יישאר בבעלות הרוכשים למשך תקופה מוגדרת מראש.

משכנתא היא סוג של הלוואה בה משועבד נכס מקרקעין כערובה לחיוב. השעבוד נעשה כבטוחה להחזר ההלוואה על ידי בעל הזכויות בנכס, לטובת הבנק ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. מעבר למשכנתא "רגילה" (המשמשת לרכישת הנכס המשועבד), ניתן גם לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה, בה הנכס המשועבד משמש כבטוחה לטובת הבנק נותן ההלוואה. במקרה כזה, אם הלווה לא עומד בתנאי החזר ההלוואה, יפרע החוב באמצעות מימוש הנכס. בהליך של כינוס נכסים.

נסח טאבו הוא מסמך שמופק על ידי לשכת רישום מקרקעין ("טאבו"). מסמך זה מכיל את פרטי הנכס בלשכת רישום המקרקעין לרבות הבעלות עליו, הזכויות בו, וכן רישום הערות אזהרה, שעבודים עיקולים,צווים והחלטות אחרות. כדי להפיק נסח טאבו, יש להצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס. במקרה שהדירה אשר אמורה להיות משועבדת לטובת הבנק רשומה בלשכת רישום המקרקעין, בתהליך רכישת הדירה ולקיחת המשכנתא, הלווים מתבקשים על ידי הבנק להפיק נסח טאבו של הנכס אותו הם רוצים לרכוש. מרשם המקרקעין פתוח לעיונו של הציבור וכל אדם רשאי לעיין בו תמורת תשלום אגרה.כיום ניתן הפיק נסח טאבו גם באמצעות האינטרנט.

העמלה התפעולית (דמי טיפול) הינה תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

עמלת הלוואות במט"ח נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט"ח הן בארץ והן בחו"ל). גובה העמלה ייקבע על פי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.

ערבות בנקאית , הנה אחת הדרכים להבטיח את כספי הרוכשים בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 . רכישת דירה היא תהליך בו הקונים משלמים סכומי כסף גדולים למוכרים, לרוב בטרם הנכס הנמכר נמצא ברשותם או שבנייתו טרם השולמה. הדבר מציב את הקונים במקום פגיע– שכן כל עוד הדירה לא נמסרת בפועל, סכום הכסף ששולם על ידם למוכר הדירה אינו מובטח. על פי חוק המכר (דירות) מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של צד שלישי, על מנת למכרה (בעיקר  קבלן בניין או  חברה קבלנית), אינו יכול לקבל מהקונה סכומים העולים על שיעור מסוים ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוק, אלא אם נתן לרוכש הדירה "בטוחה" על פי החוק. ערובת חוק המכר הינה אחת מן הבטוחות המותרות על פי החוק האמור והיא מבטיחה השבת כל הכספים ששולמו על ידי הקונה למוכר על חשבון הדירה במקרה שהמוכר  לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה מחמת עיקול, צו כינוס נכסים או צו פירוק שניתנו כנגד המוכר או נגד בעל המקרקעין או מחמת נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

מכיוון שהבית שלכם משמש כביטחון להחזר מלא של המשכנתא, נדרש כי הבית יוערך על ידי שמאי מוסמך אשר עובד עם הבנק. השמאי למעשה הינו נציג הבנק בשטח אשר מאמת וקובע את שווי הנכס, מצבו, מיקומו, האם בנוי בהתאם לתוכניות והיתרי הבניה המאושרים ועוד.

רשות מקרקעי ישראל (בעבר: מנהל מקרקעי ישראל) היא הגוף המנהל, על פי חוק, את קרקעות המדינה, הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ-90% משטח מדינת ישראל.

כל משכנתא מורכבת מקרן וריבית. קרן המשכנתא היא סכום ההלוואה המקורי, אותו הלווים מקבלים מהבנק. הקרן יכולה להיות צמודה למדד כלשהו (לדוגמא מדד המחירים לצרכן), או לא צמודה, בהתאם למסלול המשכנתא שנבחר.

בשיטת קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים:

1. תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה)
2. תשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם).

מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. שיטת קרן שווה קיימת רק בחלק ממסלולי ההלוואות ובחלק מהבנקים.

הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של הבנקים. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע של 1.5%, כלומר: אם ריבית בנק ישראל היא 0.1% – ריבית הפריים תהיה 1.6%.

הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. הריבית מחושבת באחוזים לתקופת זמן. למשל: ריבית של 3% לשנה. באופן כללי, הריביות על משכנתאות מתחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא. בהלוואות בריבית משתנה, לעומת זאת, היא נקבעת על פי "עוגן" – נתון אובייקטיבי וידוע מראש המתעדכן מעת לעת. כשהעוגן עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכשהעוגן יורד – הריבית יורדת בהתאם. כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל.

שיטת שפיצר היא השיטה הפופולארית ביותר לחישוב החזר חודשי, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע  אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת. בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר.

שילוב מספר סוגי מסלולים בעלי התנהגות שונה: לדוגמא ריבית קבועה וצמודה, ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה.