איך מחליטים באיזה תקציב לקנות דירה?
איך מחליטים באיזה תקציב לקנות דירה? הכללים החשובים לבחירת הבית החדש שלכם
כאשר אתם מגיעים להחלטה כי ברצונכם לרכוש דירה, נשאלת השאלה איזה דירה לקנות? מה התקציב שאני יכול להרשות לעצמי? בשונה ממוצר מדף רגיל שאותו אנחנו קונים לפי הכסף שיש לנו, החישוב של רכישת דירה הינו מורכב יותר שכן אנחנו לא משתמשים רק בהון העצמי אלא במשכנתא ואת המשכנתא צריך להחזיר מידי חודש לאורך שנים רבות מה שמצריך בדיקה מעמיקה של יכולת ההחזר שלנו לאורך זמן.
אז איך מתכננים את התקציב לרכישת הדירה?
ישנם פרמטרים רבים שמשפיעים על ההחלטה אך נתחיל מ 2 הפרמטרים העיקריים: הון עצמי ויכולת החזר.
הון עצמי – אם אנחנו מדברים על דירה ראשונה, הבנקים מאשרים משכנתא עד 75% משווי הנכס הנרכש, כלומר ההון העצמי צריך להיות 25% מערך הנכס או במילים אחרות, אנחנו יכולים לקנות נכס בגובה של עד פי 4 מגובה ההון העצמי שעומד לרשותנו. שימו לב שכל 100 אלף ש"ח הון עצמי מעלה את שווי הדירה האפשרי (בכפוף ליכולת ההחזר החודשית) ב 400 אלף ש"ח. לדוגמא אם ברשותנו הון עצמי של 300 אלף ש"ח נוכל לרכוש דירה בשווי 1.2 מיליון ש"ח ואם ברשותנו הון עצמי של 400 אלף ש"ח נוכל לרכוש דירה בשווי 1.6 מיליון ש"ח.
יכולת החזר – יכולת החזר פירושו מה ההחזר החודשי שאנו יכולים לעמוד בו לצורך תשלום חודשי של המשכנתא לאורך זמן. הבנקים נוהגים לאשר משכנתא כאשר גובה ההחזר החודשי הצפוי על המשכנתא עומד על כשליש מההכנסות החודשיות, אם אנחנו רוצים לנקוט במשנה זהירות, אנו ממליצים כי ההחזר החודשי לא יעלה על רבע (25%) מההכנסות החודשיות. זאת אומרת שגובה ההכנסה החודשית שלנו צריך להיות פי 4 מגובה ההחזר החודשי של המשכנתא. אם ניקח את הדוגמא של הון עצמי של 300 אלף ש"ח ודירה בשווי 1.2 מיליון ש"ח, זאת אומרת שעלינו לקחת משכנתא של 800 אלף ש"ח, החזר חודשי משוער למשכנתא כזו לתקופה של 25 שנים עומד על כ 4,000 ש"ח לחודש, זאת אומרת שההכנסה החודשית צריכה לעמוד על כ 16,000 ש"ח נטו בממוצע חודשי לשני בני הזוג (חישובים נוספים של החזרים חודשיים ניתן לבצע באמצעות מחשבון משכנתא כאן באתר).
סיכום הפרמטרים: שימו לב כי על מנת לקבל אישור משכנתא יש לעמוד ב 2 הפרמטרים יחד ולא רק באחד מהם. לדוגמא, אם במקרה המדובר ההון העצמי עומד על 300 אלף ש"ח ושווי הנכס הינו 1.2 מיליון ש"ח אך ההכנסות החודשיות עומדות על 9,000 ש"ח נטו, יתכן ובכל זאת יהיה קושי לקבל את אישור המשכנתא או שיהיה מומלץ לרכוש נכס זול יותר ולקחת משכנתא נמוכה יותר גם אם לכאורה ההון העצמי מאפשר לרכוש נכס בשווי 1.2 מיליון ש"ח (ואז נבדוק בעזרת מחשבון המשכנתא, מה סכום המשכנתא שאותו נוכל ללוות בהתאם להכנסות שלנו ולצרף לכך את ההון העצמי) וכנ"ל במקרה ההפוך, אם ההכנסות שלכם גבוהות מ 16,000 ש"ח אך ההון העצמי שלכם נמוך מ 300 אלף ש"ח, תאלצו לחפש נכס זול יותר שמחירו אינו עולה על פי 4 מההון העצמי שלכם.
דברים נוספים שיש לקחת בחשבון
כמובן שאלו הפרמטרים העיקריים, בנוסף יש לקחת בחשבון לא רק את ההכנסה הנוכחית אלא את הצפי לשינויים בשכר בעתיד, יציבות מקומות העבודה, צפי לכספים עתידיים שיפתחו לצורך פירעון חלקי של המשכנתא, הוצאות חודשיות והתנהלות פיננסית לאורך זמן. ככל שהנתונים טובים יותר כך אפשר לחפש פתרונות אשר יסייעו לכם לרכוש נכס יקר יותר ואילו ככל שהנתונים הנלווים פחות טובים, כך תאלצו לרכוש נכס זול יותר.
מהיכן מתחילים?
בשלב ראשון עליכם לעשות 2 דברים במקביל: ראשית לשרטט לכם את הכיוון היכן אתם רוצים לגור? ליד ההורים? ליד העבודה? מה גודל הדירה הרצויה/נדרשת? האם דירה חדשה/יד שנייה? האם אתם זקוקים למעלית/חניה? האם הדירה מיועדת לטווח קצר או לטווח ארוך וכו'. הדבר השני שאתם צריכים הוא לבחון מה ההון העצמי העומד לרשותכם: חסכונות שלכם, קרנות השתלמות נזילות, ניירות ערך וכמובן עזרה מההורים. לאחר שחישבתם את סך ההון העצמי תוכלו להכפיל אותו ב 4 ולבדוק האם אתם מגיעים למחיר דירה ראלי העונה על הציפיות/דרישות שלכם (יש לחפש באינטרנט בשלב ראשון מחירי דירות בהתאם לנתונים שהגדרתם). במידה ולא הגעתם למחיר דירה ראלי, ניתן לחזור שוב על הבדיקות ולבדוק האם אתם יכולים אולי לגייס מההורים סכום כסף נוסף ובמידה והדבר אינו ראלי ואינו אפשרי, זאת אומרת שעליכם להרחיב את החיפוש לערים סמוכות או להתפשר על גודל/מפרט הדירה. כמובן לא לשכוח לחשב את ההחזר החודשי הצפוי על המשכנתא ולוודא כי הוא עומד בדרישות. שימו לב, שכאשר אתם מבצעים את החישובים הכספיים, אתם משאירים כסף בצד לעלויות נלוות לעסקה כגון: עו"ד, תיווך, פתיחת תיק משכנתא, יועץ משכנתאות, שיפוץ, ריהוט, הובלה וכו'…ובנוסף כדאי לשקול להשאיר בצד סכום כסף לפחות בגובה 3 משכורות למקרה חירום.
רוצים ייעוץ משכנתא מקצועי ואובייקטיבי של יועץ משכנתאות מומלץ על ידי משכנתא מאסטר? השאירו לנו פרטים כאן ויועץ משכנתא יחזור אליכם בהקדם, ייעוץ משכנתא ראשוני ללא עלות וללא התחייבות.
