דף הבית » מיחזור משכנתא

שירותי ייעוץ |

מיחזור משכנתא

לאורך השנים ישנם שינויים בחיינו במשפיעים על המצב הפיננסי ודורשים היערכות מתאימה כמו גם שינויים בפרמטרים כלכליים כמו ירידה בריבית הפריים או עלייה במדד המחירים לצרכן.

המדדים והריביות השונים משתנים כל הזמן, כמו גם המצב הכלכלי או המשפחתי בכל בית. ילדים שמצטרפים למשפחה, עבודה חדשה ושינויים רבים נוספים משנים את יכולת ההחזר החודשית שלנו. במקרים אלו, נעשה פעמים רבות תהליך של מיחזור משכנתא. מיחזור המשכנתא הוא תהליך הכולל פירעון של המשכנתא הנוכחית ולקיחה של משכנתא חדשה בתנאים מתאימים ונוחים יותר. תהליך זה נועד על מנת להוזיל את העלויות או על מנת להקל את ההחזר החודשי על הלווים.

מחזור משכנתא טוב שיעשה בהסתייעות של יועץ משכנתאות אשר יבדוק את כדאיות המחזור. בפועל יועץ המשכנתאות יתאים בין תנאי ופרטי המשכנתא הקיימת, יכלול את השינויים בפרמטרים הכלכליים כמו ריביות, מדד המחירים לצרכן, שערי הדולר והיורו ויצור תמהיל מתאים לנוכח השינויים.

מהו מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הינו תהליך המאפשר ללווה לפרוע את יתרת המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה. התהליך הנועד להוזיל את הריביות על המשכנתא ולחסוך עלויות ללווים. מיחזור המשכנתא מתאפשר במספר צורות שונות ומוזיל את המשכנתא באמצעות קיצור תקופת ההחזר או שינוי תנאים עקב המצב במשק.

במקרים מסויימים יתבצע מיחזור של המשכנתא על מנת להקל את ההחזר החודשי. הרווחיות מתאפשרת כאשר פרעון המשכנתא הנוכחית, לאחר קנסות, יוצא משתלם יותר מהמתנה והמשך התשלום בהסדר הנוכחי. מיחזור המשכנתא יכול לחסוך סכומים של עשרות אלפי שקלים במקרים מסויימים וראוי שהאפשרויות ייבדקו על ידי יועץ מקצועי. מיחזור המשכנתא יכול להתבצע בכל בנק למשכנתאות, גם בבנק בו נלקחה ההלוואה המקורית.

כדאי לדעת

תמהיל מחזור המשכנתא מוגבל על ידי הנחיות בנק ישראל:

• לפחות שני שלישים מהמשכנתא יהיה בהלוואות בריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות- 5 שנים ומעלה, בעוד שרק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה לעיתים קרובות יותר.
• סך כל ההלוואות בריבית קבועה צריך להוות לפחות שליש מגובה ההלוואה
• במחזור המשכנתא ניתן להישאר עם שיעור הריבית המשתנה המקורית או להפחיתו.

בקשה למחזור משכנתא הינה כלי פיננסי העשוי לסייע בידכם להקל על הניהול הכלכלי של משק הבית. שינויים כלכליים אישיים או שינויים כלכליים בשוק הכלכלי דורשים עדכון ובדיקת כדאיות של מסלול המשכנתא. תהליך זה טוב שיתבצע בסיוע וליווי של יועץ משכנתאות מקצועי אשר ידאג לאינטרסים הכלכליים שלכם.

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה אותו גובה הבנק במקרים בהם בוחר הלווה לשלם את הסכום מוקדם מהצפוי ובכך אינו משלם את הריביות להן ציפה הבנק במועד חתימת ההסכם. הכסף אותו הבנק מלווה, שייך לאדם אחר אשר הפקיד את כספו בבנק ועליו הוא מקבל ריבית מהבנק.

הבנק צריך לשלם את הריבית לאותו אדם בכל מקרה. כך שבמקרה ולווה מהבנק פורע את חובו מוקדם מהצפוי הבנק מפסיד סכום כסף מסויים. לכן במועד חתימת החוזה, הבנק דורש עמלת פירעון מוקדם הנקבעת לפי הנחיות של בנק ישראל לחישוב סכום העמלה אשר מתייחסות לריביות ולתקופות שנותרו ולריביות בעת הפרעון המוקדם. עמלה זאת נקראת עמלת היוון. מלבדה קיימות עמלות נוספות.

1. עמלת אי הודעה מראש, העשוייה להגיע עד אחוז אחד מהסכום הנפרע, אשר ממנה ניתן להמנע בשליחת הודעה מוקדמת על הפרעון העתידי.
2. עמלת מדדים, הקובעת כי על פרעון בין הראשון לחמש עשרה בכל חודש ניתן לגבות ריבית בגלל שמדד המחירים לצרכן נקבע ב 15 לחודש.
3. אחרונה היא עמלה תפעולית בסכום קבוע של 41.8 שקלים.

יתרונות של מחזור משכנתא

• חסכון משמעותי – מיחזור משכנתא עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים במקרים מסויימים בהתאם ליכולת ההחזר שלכם.
• התאמה אקטואלית – בין מועד חתימת המשכנתא לזמן המיחזור שלה עשויות להבדיל שנים רבות. מיחזור המשכנתא מאפשר להתאים את תנאי המשכנתא למצבכם הנוכחי.
• צימצום ריביות – מצב הריבית במשק הוא מהנמוכים שידעה ישראל. לווים רבים שלקחו משכנתאות לפני 10 או 20 שנים עשויים לשלם ריביות נמוכות משמעותית.

חסרונות של מחזור משכנתא

• עמלות – העמלות השונות עשויות לפגוע בכדאיות שבמחזור המשכנתא ואף להפוך את המיחזור ללא רווחי.
• הוצאות נוספות – שמאי מקרקעין ואגרות שונות מחייבים בהוצאות נוספות העלולות לפגוע בכדאיות המיחזור.
• התעסקות וטירחה – מיחזור המשכנתא גוזל זמן ומצריך בירוקרטיה שלא מתאימה לכולם. כדאי לזכור שהשקעה זו עשוייה להיות כדאית ורווחית במיוחד עבורכם.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

מיחזור המשכנתא הופך כדאי בהתאם למספר פרמטרים שונים המשפיעים על פעולה זו. גובה הריבית המקורית, יכולת ההחזר החודשית ואם היא גבוהה או נמוכה יותר מההחזר הראשוני, הסכום אותו החזרתם כבר מהמשכנתא ומסלול המשכנתא בו בחרתם.

• לרוב נבצע תהליך מיחזור משכנתאות על מנת לשפר את תנאי המשכנתא הקיימים ולהתאים אותם לתנאי המשכנתא הקיימים כיום בשוק לצורך קבלת משכנתא זולה יותר והפחתה משמעותית בעליות שגובה הבנק על המשכנתא הקיימת.
• לעיתים נבצע מחזור משכנתא גם לצורך הפחתה בהחזר החודשי או הגדלת ההחזר החודשי וקיצור שנות המשכנתא.

ירידת ריביות

בשנים האחרונות ישנם שינויים ותנודות בשוק הכלכלי המובילים לירידות מחירים, הבנקים מורידים ריביות על מנת להעניק תמריצים וזו הזדמנות כדאית לשנות מסלול משכנתא ולמחזרה. כיאות מחזור המשכנתא עולה ככל שזמן ההחזר ארוך יותר כמו גם הפרשים משמעותיים בין הריבית העדכנית למקורית.

ירידת ריביות היא הסיבה העיקרית למחזור משכנתאות, ובמקרים אלו ניתן לצמצם את תשלומי המשכנתא בצורה משמעותית. במקרים של יכולת החזר שונה, ניתן להוזיל את הריביות בתשלומים חודשיים גבוהים יותר, או במקרים בהם יכולת ההחזר ירדה ניתן לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה יותר.

מקרה זה אומנם יגרום לתשלום לזמן ארוך יותר אך יהפוך את התשלום להגיוני ואפשרי עבורכם. מיחזור המשכנתא יכול להיות כדאי מסיבות רבות, אך יש לזכור שלעתים קרובות המיחזור כולל קנסות שעשויים להפוך את התהליך לפחות אטרקטיבי. הבדיקה של כדאיות היא קלה ומהירה על ידי המוסמכים לכך.

במידה והחלטתם על פירעון מוקדם ניתן לקצר את משך תקופת ההחזר תוך שמירה על סכום ההחזר החודשי אן לחילופין שמירה על תקופת הפירעון והקטנת ההחזר החודשי כאמור המשתנים המרכזיים התומכים במחזור משכנתא הינם שינויים בשוק הכלכלי: הורדת ריביות, שערי הדולר ומדדים.

שינויים בהכנסה, קבלת סכום כסף גדול או לחילופין ירידה בהכנסות יהפכו את האפשרות למחזור משכנתא לכדאית ומשתלמת.

חישוב העמלות וההוצאות הנלוות לתהליך המחזור הן מרכיב חשוב בבדיקת הכדאיות.

איפה ניתן למחזר משכנתא?

את המשכנתא ניתן למחזר בכל בנק למשכנתאות כולל בבנק בו נלקחה המשכנתא במקור.

גם מיחזור משכנתא הינו הליך אשר מומלץ שיבוצע בייעוץ וליווי של יועץ משכנתאות חיצוני ואובייקטיבי לבנק.

שאלות נפוצות בנושא מיחזור משכנתא

מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא?

כדאי לבצע מיחזור משכנתא כאשר סכום המשכנתא הנותרת הוא מעל 100 אלף שקלים וכאשר הריבית היא מעל חמישה אחוזים. תשובה זו היא תשובה חלקית וקיימים מקרים רבים נוספים ההופכים מיחזור משכנתא לכדאי. כל מקרה צריך להיבדק לגופו על מנת לקבל תשובה מספקת יותר.

האם חייבים למחזר משכנתא באותו בנק?

מיחזור משכנתא היום מאפשר מעבר בין בנקים. קימות חברות פרטיות שתמורה לעמלה מסויימת יבדקו עבורכם את המסלולים האפשריים והכדאיות שלהם בבנקים השונים למשכנתאות.

מה כדאי לבדוק במחזור משכנתא?

במהלך ביצוע של מיחזור משכנתא כדאי לבדוק את האפשרויות המוצעות בבנקים השונים, את שער הדולר וציפייה אם ירד או יעלה, את מדד המחירים לצרכן ואת יכולת ההחזר החודשית שלנו. הבנה של נתונים אלו תאפשר לכם לבחור נכון יותר במיחזור המשכנתא. כמובן שתמיד צריכים לבדוק את עמלת הפרעון אותה נצטרך לשלם.

כמה זמן אחרי לקיחת המשכנתא כדאי לבדוק אפשרויות מיחזור?

חשוב לזכור שכדאיות של מיחזור משכנתא, יכולה להתקיים גם ימים ספורים לאחר החתימה. שינוי תמהיל המשכנתא עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים במידה ובחרתם תמהיל לא נכון עבורכם. בנוסף בחודשים מסויימים הריביות צונחות בצורה משמעותית שעשוייה להשפיע על הריביות אותן אתם משלמים. בכל מקרה, כדאי לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא.

האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא לבד?

במידה ואין בידכם את הכלים הדרושים והידע, מומלץ להיעזר במומחים המכירים את האפשרויות הקיימות עבורכם ומסוגלים להתאים את התנאים הטובים ביותר. במידה ובכל זאת אתם מחליטים לגשת לביצוע המשימה בכוחות עצמכם, חשוב לבדוק ולהכיר את כל ההוצאות הנלוות והדרכים לחישוב כדאיות.

רוצים ייעוץ משכנתא מקצועי ואובייקטיבי של יועץ משכנתאות מומלץ על ידי משכנתא מאסטר? השאירו לנו פרטים כאן ויועץ משכנתא יחזור אליכם בהקדם, ייעוץ משכנתא ראשוני ללא עלות וללא התחייבות.