דף הבית » משכנתא חדשה

שירותי ייעוץ |

משכנתא חדשה

משכנתא חדשה – רקע

לקיחת משכנתא היא צעד גדול בכניסה אל החיים הבוגרים. המשכנתא, היא הלוואה המוצבת כנגד נכס המהווה בטחון וערובה למלווה לכסף אותו הפקיד בידיו של הלווה. המשכנתא היא אחת מהעסקאות הגדולות ביותר שמרבית האנשים יבצעו במהלך חייהם ולכן מצריכה בדיקה, ידע והבנה על מנת לבצע אותה בצורה הטובה ביותר.

למשכנתא קיימות וריאציות שונות לחישוב הריבית והתאמה נכונה של אפשרויות אלו עשויה לחסוך סכומי כסף גדולים ולהקל עלינו בהגעה למטרה הנכספת שלשמה לקחנו את המשכנתא. קיימים תנאים שונים ולעתים אף הטבות ללוקחים משכנתא ראשונה.

כשלוקחים משכנתא חדשה או ראשונה מדובר בסוג של הלוואה ובניגוד להלוואה רגילה לצורך קבלת המשכנתא חדשה ישנו צורך לבצע תהליך ביורוקרטי ארוך (שמאי, רישום שעבודים בטאבו וברשם המשכונות, החתמת מוכרים ועורכי דין על מסמכים, ביטוח משכנתא, תשלומי אגרות ועוד) ולכן נהוג לקחת משכנתא רק כאשר מדובר על סכומי הלוואה גדולים (מעל 100,000 ש"ח) ולפרוס אותה לטווחי שנים ארוכים על מנת שנוכל לעמוד בהחזרים החודשיים (עד 30 שנים).

משכנתאות הנו תחום מורכב ותחרותי ובהיותו כזה חשוב שההחלטה תתקבל בסיוע, ליווי יועץ משכנתאות מומחה. עצה של הבנק שאינו אובייקטיבי או חברים לא בהכרח תהיה הנכונה עבורכם ועל כן מומלץ להסתייע בשירותי חברה לייעוץ משכנתאות.

מתי בדרך כלל לוקחים משכנתא חדשה?

לרוב ניקח משכנתא חדשה לצורך רכישה או בנייה של בית אך למעשה אם ברשותכם בית קיים, תוכלו לקחת משכנתא גם לכל מטרה אחרת.

בשונה מהלוואה רגילה, משכנתא כאמור הינה עסקה גדולה וסבוכה, לרובנו זאת תהיה העסקה הגדולה בחיינו ולכן לצורך ביצוע הליך זה מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני לבנק ואובייקטיבי.

לפני שלוקחים משכנתא חדשה עוצרים להתייעץ עם יועץ משכנתא

שרות ייעוץ משכנתאות של חברות או על ידי יועץ משכנתא מומחה תחסוך מכם כאבי ראש רבים. בחירת משכנתא אותה הבנק מציע בדרך כלל אינה ההחלטה הנכונה והמשתלמת עבורכם בשל היות הבנק גוף שאינו אובייקטיבי אלא בעל אינטרס. יועצי המשכנתא הנם אובייקטיביים וככאלה ידאגו לאינטרס שלכם. הם יעריכו באופן מדויק ביותר את עליית המדד והריבית על המשכנתא הצפויה ויתחשבו במגבלות ובחוקים של בנק ישראל. יועץ משכנתאות אובייקטיבי יתאים לכל לקוח את המשכנתא לפי מידותיו ויתחשב בשינויים העשויים להתרחש בהכנסתו. יועצי המשכנתא יבנו עבורכם את תמהיל המשכנתא האופטימלי.

מה לקחת בחשבון?

• סכום הכסף העומד לרשותכם – סכום כסף זה הוא ההון העצמי שלכם, אותו סכום הנמצא אצלכם בחשבון או שאותו אתם יכולים לגייס מכל גורם אחר.
• מחיר הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות – חשוב לחשוב מראש על סכום הכסף אותו אתם מעוניינים להשקיע ולזכור שתשלמו סכומים מצטברים גבוהים מאלו שתלוו בגלל הריביות. ההפרש בין ההון העצמי שלכם למחיר הנכס יהיה הסכום אותו אתם לווים.
• הסכום אותו יהיה מוכן הבנק להעמיד לרשותכם – בהתאם לנתונים אשר תספקו לבנק שלכם, תקבלו הצעה לסכום אותו הבנק מוכן להלוות לכם ואת התנאים בהם הוא מלווה אותו. יתכן ויהיה הפרש בין הדרישות שלכם להצעת הבנק.
• יכולת ההחזר שלכם – בחינה של נתונים אלו היא חשובה מאוד וצריכה לכלול מרווח לאפשרויות בלתי צפויות בהוצאות החודשיות שלכם. לקיחת משכנתא בהחזר שאינו יושב יחד עם היכולות הראליות להחזר שלכם עשוייה לפגוע במצבכם לאורך שנים ואף להוביל למקרים קיצוניים. כדאי להיעזר ביועצי משכנתא מסיבות אלו, אשר רואים את טובתכם ויעזרו לכם לבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.
• שינויים בריבית – ריביות משתנות עשויות להוביל להחזרים גבוהים או נמוכים יותר לאורך השנים.
• ביטוח משכנתא – התשלומים על ביטוח המשכנתא לאורך השנים מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים, תלוי בשווי המשכנתא כמובן.
• הוצאות נוספות – שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, שמאי, דמי טיווח, איגרות, בירוקרטיה ותשלומים נוספים, נראים כסכומים קטנים כאשר רואים כל אחד מהם בנפרד, אך בסיכום כללי מדובר בכמה אחוזים משווי המשכנתא כולה. חשוב לקחת בחשבון ולהיות מוכנים גם להוצאות אלו.

כדאי לדעת

התנאים המקדימים לקבלת משכנתא חדשה הינם יכולת עמידה בהחזר החודשי על פי גובה ההכנסות, ותק ויציבות במקום העבודה, תקינות ההתנהלות בחשבון העובר ושב, הצגת מסמכים המצביעים על הון עצמי ויחס החזר מול הכנסה של לא יותר מ30%.

ישנן מספר הטבות והנחות ללוקחים משכנתא חדשה. עבור דירה ראשונה כאמור אחוז המימון של הבנק גבוה ומגיע עד ל-75% כך שהנטל על ההון העצמי יורד. ישנה כוונה להעלות אף את אחוז המימון עד ל90%.

מי שיש ברשותו דירה ומתכוון למכור אותה לצורך רכישת דירה חדשה יקבל מימון של עד 70% מערכה. ישנה פריסה מקסימלית של תקופת ההחזר עד ל-30 שנה.

ניתן לראות גם ריביות משכנתא אטרקטיביות כמו כן גם הנחות בפתיחת תיק המשכנתא והנפקת תעודת זכאות בחינם.

סוגי ריביות משכנתא

בעת לקיחת משכנתא חדשה, אחד האלמנטים החשובים יהיה בחירת מסלול המשכנתא שלכם. בהתאם לסכום ולפרישת התשלומים, מסלולי משכנתא שונים יהיו משתלמים יותר עבורכם. לכל מסלול שיטת חישוב ריביות שונה, חלקן משתנות וחלקן קבועות כאשר ניתן לחלק את המשכנתא בין המסלולים השונים. החוק קובע שלא ניתן יהיה להציב יותר מ 33 אחוזים מסך המשכנתא במסלול בריבית משתנה.

• ריבית משכנתא נקבעת על ידי הבנק אותה הוא גובה על ההלוואה. ישנם מסלולים בריבית קבועה ובריבית משתנה. הריבית הממוצעת עומדת על כ- 3%.
• גובה המשכנתא הממוצע עומד על כ-600,000 ₪.
• אחוז המימון של הבנק עומד על 75% לכל היותר.

כאמור כיום ישנן סיבות רבות ודרישה רבה לקבלת משכנתא. יוקר המחייה והדיור מקשים על אפשרות המימון על ידי הון עצמי לרכישת דירות ולכן בקשת הסיוע מהבנקים שכיחה ביותר. המגבלות נקבעות בהתאם לנתוני ההכנסה של הלווים, ההון העצמי ויכולת ההחזר. ניתן לקבל משכנתא מהבנקים למשכנתאות וחשוב להתייעץ מראש עם חברת ייעוץ משכנתאות.

5 כללי אל תעשה: לומדים על טעויות של אחרים

1. לקיחת משכנתא במסלול אחד – לעיתים ניתן לחשוב כי מסלול אחד הינו אטרקטיבי במיוחד וקיימת נטייה לבחור בו לכל גובה המשכנתא אלא שכידוע בשוק ההון מגמות עשויות להשתנות ולגרום לעלייה במחיר ההלוואה. על כן מומלץ לפזר את המשכנתא בכמה מסלולים ולהימנע מלשים את כל הביצים בסל אחד.
2. בחירת מסלול משכנתא שאינו מוכר לנו – בחירה במסלול לפי טרנדים שאינם מבוססים על מגמה אמתית ומבלי שאנו מכירים ומבינים את המסלול. חשוב לבחור מסלול שאנו מבינים בו את אופן חישוב הריבית ומכירים את השער אליו הוא מוצמד. חשוב לבחור במסלולים סולידיים שניתן להעריך היטב את המגמות בהם.
3. בשל השתנות המגמות בשוק חשוב לעקוב ולראות שהריבית נשארת אטרקטיבית ומשקפת התאמת ההלוואה לשוק.
4. יש לערוך חשיבה ותכנון לגבי העתיד. שינויים בגודל המשפחה, מקום העבודה ומקום מגורים עשויים לשנות את יכולת ההחזר לאורך זמן. הקדישו מחשבה ותכנון לגבי יכולת ההחזר העשויה להשתנות מראש.
5. לקיחת משכנתא ללא נקודות יציאה אפשרויות – בדקו כי יש לכם נקודות יציאה בכל 3-5 שנים לטובת מצב בו ביכולתכם לפרוע את המשכנתא או חלקה מוקדם מתום מועד ההלוואה.

שאלות ותשובות

שאלה: מה ההבדלים במסלולי המשכנתאות?

קיימים חמישה סוגים עיקריים של משכנתאות אשר כל אחד מהם כולל בתוכו מספר אפשרויות שונות. המסלולים העיקריים הם משכנתא בריבית פריים, ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה שאינה צמודה וריבית משתנה שאינה צמודה למדד. לכל אחד מהמסלולים האלו הריבית נקבעת בהתאם לפרמטרים שונים, חלקם נקבעים על ידי הריבית במשק, חלקם לפי מדד המחירים לצרכן וחלקם נקבעים מראש. המשכנתאות השונות נפרסות על פני מספר מסלולים שונים על מנת ליצור הלוואה משתלמת יותר עבור הלווה.

שאלה: איזה מסלול משכנתא עדיף?

אין תשובה חד משמעית לשאלה זו. המסלולים השונים נועדו להתאים לדרישות שונות של לווים כאשר בכל תקופת זמן מסויימת מסלול אחד עדיף על האחר. פריסת המשכנתא על מספר מסלולים מבטחת אתכם מפני נזקים גבוהים בתנודתיות של המשק. תקופת ההחזר והסכום, משפיעים גם כן על האטרקטיביות של המסלולים השונים.

שאלה: מה הם לוחות סילוקין?

לוחות סילוקין הם טבלאות הקובעות את שיטת ההחזר למשכנתא. לוחות סילוקין שונים מתאימים למשכנתאות שונות לפי הסכום ותקופת ההחזר. לוח שפיצר קובע החזר אחיד ולוח בהחזר קבוע על חשבון הקרן קובע החזר אחיד מסך הקרן ואת כל הריבית התקופתית שהצטברה.

שאלה: האם ניתן להתמקח על תנאי משכנתא?

ניתן ואף רצוי. בהתמקחות על התנאים השונים ניתן לקזז סכומים נכבדים לאורך השנים. חשוב לזכור שהבנק הוא גוף שנוצר למטרת רווח וקח הוא עובד. הבנק מעוניין בסגירת העסקה גם כן. מקח על הלוואות צמודות מדד עשוי לחסוך סכומי כסף גדולים עבורכם.

שאלה: מה התנאים לקבלת משכנתא לבנייה עצמית?

על מנת לקבל משכנתא למטרות בנייה עצמית יש להציג, מלבד הביטחונות הרגילים, היתר בנייה תקף ותוכניות בנייה מאושרות. בהסדרים אלו הבנק משחרר את ההלוואה בסכומים לפי התקדמות הבנייה ובאישור של שמאי על שווי הנכס בכל אחד מהשלבים.

הכירו את המונחים העיקריים

הון עצמי – בשנת 2012 יצא חוק חדש של המפקח על הבנקים החוסם את האפשרות לקבל משכנתא במימון של עד 95 אחוזים. מימון עצום זה התאפשר באמצעות מינוף הלוואה ראשונית הקודמת למשכנתא. שיטה זו חשפה את הבנקים למשבר אשראי דומה לזה שהתרחש בארצות הברית. אך במקום זאת הדרישה להון עצמי ירדה מ 40 אחוזים ל 25 אחוזים והבנקים מממנים את השאר באמצעות המשכנתא.

הוכחת החזר – במהלך לקיחת המשכנתא, הבנק בודק את העבר התעסוקתי שלכם, מצבכם בבנק, חובות קודמים ואת יכולות ההחזר המוכחות שלכם. ככל שהעבר שלכם מצביע על יכולת החזר גבוהה ובטחון תעסוקתי, קח תנאי המשכנתא שלכם יהיו טובים יותר ובריביות נמוכות יותר. במידה והעסקה נראית מסוכנת מבחינת הבנק, הם עשויים לא לאשר את ההלוואה.

שעבוד הנכס – בלקיחת משכנתא, חשוב לזכור שבמידה והלווים לא יעמדו בהחזר התשלומים, הם עשויים לעמוד מול שעבוד הנכס על ידי הבנק. הנכס עומד כבטחון לבנק שהכסף יחזור אליו.

ביטוח משכנתא – בעת לקיחת משכנתא, יש לחשב גם את עלויות ביטוח המשכנתא. ביטוח זה כולל ביטוח לנזקים העשויים להגרם לנכס וביטוח חיים ללווים. במקרים בהם מופעל הביטוח, ההחזר הכספי מביטוחים אלו יגיע לבנק המלווה.

רוצים ייעוץ משכנתא מקצועי ואובייקטיבי של יועץ משכנתאות מומלץ על ידי משכנתא מאסטר? השאירו לנו פרטים כאן ויועץ משכנתא יחזור אליכם בהקדם, ייעוץ משכנתא ראשוני ללא עלות וללא התחייבות.

ראו גם: מחשבון משכנתא