דף הבית » משכנתא

משכנתא – מה זה?

משכנתא היא למעשה סוג של הלוואה. כאשר אנחנו מדברים על משכנתא, אנו מדברים על הלוואה לטווח ארוך ובשעבוד דירת מגורים. משכנתא, בשונה מהלוואה בנקאית רגילה, ניתנת לתקופת שנים ארוכה (עד 30 שנים), בסכומים כמעט בלתי מוגבלים (עד 75% מערך הנכס הנרכש ובהחזר חודשי של עד 33% מההכנסות החודשיות נטו) ובריביות נמוכות במיוחד לעומת חלופות אחרות. למשכנתא יתרונות רבים, היא מאפשרת לנו לקנות בית היום מבלי לחכות 30 שנה עד שיהיה לנו את כל הכסף לכך. למי שיש כסף, היא מאפשרת לו לקנות נכס יקר יותר (עד פי 4 מסכום הכסף שיש לו). בנוסף, משכנתא נלקחת גם לצורכי השקעה. אדם יכול לרכוש נכס באמצעות נטילת משכנתא ולהשכיר אותו בשכירות ארוכת טווח וליהנות מדמי שכירות חודשיים. אופציה נוספת היא לרכוש נכס ולהשביח אותו (על ידי שיפוץ, פינוי בינוי וכדומה) וליהנות מעליה בערך הנכס. למעשה משכנתא היא לא רק נטל כמו שרבים חושבים אלא היא יכולה לאפשר לכם להגשים חלום ולקנות דירה למגורים או להרוויח סכומי כסף גבוהים וחד פעמיים באמצעות השקעה סולידית יחסית ביחד להשקעות אחרות.
למשכנתא גם חסרונות, הליך המשכנתא מלווה בביורוקרטיה רבה: שמאות, ביטוח משכנתא (חיים ומבנה), רישום שעבוד ברשם המשכונות, רישום בטאבו, החתמת מוכרים בפני עו"ד על מסמכי הבנק, ייפוי כוח נוטריוני ועוד. להליך זה ישנם עלויות נלוות והוא עשוי לארוך זמן רב. כאשר מדובר בסכומי כסף משמעותיים (מעל 200 אש"ח) ההליך שווה את זה וכאשר מדובר בסכומי כסף נמוכים יותר, כדאי לשקול לקיחת הלוואה בנקאית רגילה גם אם הריבית גבוהה יותר.

משכנתא – מגמות שוק

עד אמצע שנת 2016 הריבית על המשכנתאות הייתה מהנמוכות ביותר בהיסטוריה. הריבית על הלוואות צמודות למדד לטווחים של 20 שנים נעה סביב 1.8% ועל הלוואות שאינן צמודות נעה סביב 2.8%. במסלולים משתנים או מסלולים קבועים לטווחים קצרים יותר, הריבית על המשכנתא הייתה אף נמוכה יותר. מאמצע שנת 2016 ועד תחילת שנת 2017 חלה תפנית משמעותית בריביות והריביות החלו לעלות בכ 2% כמעט בכל המסלולים ובמיוחד במשכנתאות במינוף גבוה (מעל 60% מערך הנכס). הסיבות לעליית הריבית כפי שמדווח בנק ישראל והבנקים למשכנתאות הם הגידול בסיכון בשוק הדיור מה שדרש מהבנקים לרתק הון למקרה חירום של ירידת מחירים וחדלות פירעון של בעלי הדירות. בשטח דווח כי אחת הסיבות לעליית הריבית היא היעדר תחרות בשוק, הבנקים הגיעו ליעדים השנתיים שלהם כבר בסוף הרבעון השלישי של שנת 2016 ולא רצו לקחת על עצמם סיכונים מיותרים והיו מוכנים למכור משכנתאות רק בתנאי שיקבלו פרמיית סיכון – ריבית גבוהה יותר. לעומת זאת, שנת 2017 נפתחה בירידת ריביות, אומנם לא חזרנו לריביות של תחילת שנת 2016 אך לאחר עלייה של כ 2% בריביות, חלה ירידה של כ 0.5%. הסיבות לכך הן ככל הנראה קיפאון בשוק הדיור. משרד האוצר כידוע הכריז על תוכנית מחיר למשתכן ועל העלאת המיסוי על דירה שלישית ומעלה. צעדים אלו גרמו לזוגות הצעירים להמתין להתפתחויות במחירי הדירות וחלקם ממתינים לפתיחת הגרלות או תוצאה של הגרלות מחיר למשתכן. מנגד, תוכנית העלאת המיסוי על דירה שלישית נתקלה בקושי והגיע לדיון בבג"ץ והמשקיעים ממתינים להתפתחויות בנושא זה וחלקם לא רוצים לבצע צעדים משמעותיים עד שיתבהרו הדברים. מסיבות אלו, הבנקים החלו להרגיש ירידה בהיקף המשכנתאות במהלך שנת 2017 והחלו להתגמש בריביות עם לקוחות המעוניינים לנטול משכנתא.
ומה יהיה בהמשך? קשה לדעת, כנראה שנהיה חכמים בדיעבד. מקיפאון יכול להיות שהשוק ילך למגמה של ירידת מחירים, מצד שני אם תוכנית דיור למשתכן לא תמריא וחוק המיסוי על דירה שלישית ומעלה ידחה, נראה התעוררות חוזרת בשוק ועליית מחירים שתוביל לעליית ריביות. בהקשר זה יש לציין כי לאורך כל התקופה המדוברת, הריבית במשק לא השתנתה. ריבית בנק ישראל עומדת מזה זמן רב על 0.1% בלבד, ריבית נמוכה שלא תישאר לאורך זמן רב, ברגע שבנק ישראל יחליט להעלות את הריבית במשק, הריביות על המשכנתא יחלו לעלות גם הן.

אז בשורה התחתונה, האם כדאי לקחת משכנתא?

משכנתא היא דבר חיובי אם עושים בה שימוש נבון ונכון. כאשר לוקחים משכנתא, חשוב לבצע זאת בצורה אחראית. הבנקים אומנם בודקים כי הנכם יכולים לעמוד במשכנתא שאתם לוקחים אך הבדיקה נעשית לצורכי הבנק בלבד. לבנק לא תמיד יש את היכולת לחזות כמוכם עד כמה תוכלו לעמוד במשכנתא לאורך זמן. הבנק פועל לפי כללים מסוימים ובוחן מקרי קצה אך אינו מתאים לכם את המשכנתא לפי מידותיכם ואינו דואג כי תוכלו לעמוד בה בצורה נוחה לאורך זמן. לשם כך, כאשר אתם לוקחים משכנתא, רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לבנק, אשר יפרוס בפניכם את כל היתרונות והחסרונות של לקיחת המשכנתא ויתאים לכם אותה אישית למידותיכם. כאשר המשכנתא נלקחת בצורה שקולה, אחראית ומחושבת, היא תוכל לסייע לכם ולמנף אתכם גם בתקופה בה סביבת הריבית מעט גבוהה יותר. במקרים מסוימים, יתכן ויועץ המשכנתאות ימליץ לכם להמתין עם עיתוי לקיחת המשכנתא לתקופה נוחה יותר שתחסוך לכם בטווח הארוך יותר כסף. אין כאן תשובה חד משמעית מתי כדאי לקחת את המשכנתא שכן ישנם משתנים רבים ונעלמים, הן במצב השוק והן בצרכים והנתונים הפיננסים של כל לקוח.

רוצים ייעוץ משכנתא מקצועי ואובייקטיבי של יועץ משכנתאות מומלץ על ידי משכנתא מאסטר? השאירו לנו פרטים כאן ויועץ משכנתא יחזור אליכם בהקדם, ייעוץ משכנתא ראשוני ללא עלות וללא התחייבות.

היכנסו ל-מחשבון משכנתאות ובדקו מה ההחזר החודשי המתאים לכם.

השוואת מחירי משכנתא >>