מחיר ייעוץ משכנתאות – כמה עולה ייעוץ משכנתאות?
מחירים נמוכים או יקרים משמעותית ממחיר זה צריכים להדליק לכם נורה אדומה, במקרה של מחיר זול משמעותית יתכן ומדובר ביועץ ללא ניסיון כלל או בליווי שהינו חלקי ואינו כולל חלק יישומי אלא המלצות בלבד ואילו מחיר יקר משמעותית יכול להעיד על דרישה מופרזת ולא מוצדקת מטעם היועץ. יוצאים מן הכלל הנם מקרים אשר בהם מדובר בעסקה סבוכה ומורכבת יותר מעסקה סטנדרטית אשר מצריכה עבודה מרובה מעבר לרגיל. ישנם גם אנשים להם יש רקע בסיסי בפיננסים וזמן להתעסק בנושא אשר יסתפקו בייעוץ משכנתא חינם אשר ניתן במסגרת כמו פורטל משכנתא מאסטר או בפורמים ובלוגים שונים בתחום.
כמה כסף יועץ משכנתאות יכול לחסוך לנו?
קודם כל חשוב לציין כי לא בהכרח ניתן לכמת לכסף את גובה החיסכון שיחסך לנו על ידי היועץ. דבר שני יש להבדיל בין משכנתא סטנדרטית לבין משכנתא מורכבת במיוחד. במשכנתא מורכבת במיוחד הערך המוסף העיקרי של היועץ הוא האישור עצמו, סביר להניח שאם היינו הולכים לבנק ללא יועץ, לא היינו מצליחים לקבל אישור בכלל ואילו מצד שני מכיוון שהאישור הינו מאוד חריג, ליועץ יש פחות אפשרות לנהל עם הבנק מו"מ על התנאים של המשכנתא. לעומת זאת במשכנתא סטנדרטית החיסכון יכול לנוע במשכנתא ממוצעת סביב 50,000 ₪ עד 150,000 ₪ ולעיתים אף הרבה יותר, אך לא תמיד נוכל לדעת זאת מראש מכיוון שעל מנת לבצע את חישוב החיסכון המשוער, יש להשוות זאת להצעה קיימת אם קיבלתם או למשכנתא קיימת במקרה של מחזור משכנתא ולא תמיד הדבר אפשרי. יש לקחת בחשבון שבמשכנתא ישנה הרבה אי ודאות של הנתונים (כגון מה תהיה הריבית המשתנה בעתיד, בכמה יעלה המדד וכו') וכל יועץ מבצע את ההשוואה עם תחזיות שונות של ריביות ומדדים ולכן לא בטוח שתוכלו להשוות בין 2 יועצים שונים וגם לא בטוח שבדיעבד החישוב של היועץ יהיה קרוב למה שקרה בפועל בריביות והמדדים העתידיים. ישנו ערך מוסף וחסכון נוסף שאינו בהכרח מתבטא בכסף והוא החיסכון בזמן ההתעסקות והריצות הכרוכות בטיפול במשכנתא והחיסכון בהורדת הכאב ראש שלכם בכל התהליך והבדיקות מול הבנקים. כאשר אתם נגשים עצמאית לבנקים ללא יועץ, אתם מוצאים את עצמכם מטורטרים בין בנקים בהרבה פגישות, שיחות ומסמכים ובסופו של דבר לא יודעים ומצליחים לבצע השוואה כלכלית נכונה מה באמת היא המשכנתא הטובה והזולה ביותר עבורכם. בנוסף היועץ ייתן לכם עצות שונות ויהיה זמין עבורכם במקרים של בעיות כמו – איך לבנות את לוח התשלומים מול המוכר, מתי לשלם את ההון העצמי ומתי לקחת את המשכנתא, מה ההחזר החודשי המתאים עבורכם, איזה מסמכים עליכם להכין לבנק, לשמאי ולעורך הדין ומתי וכו'. עצות אלו שוות זהב אך לא תמיד תוכלו לכמת אותם לחסכון כספי.
מה כלול בשירות ייעוץ משכנתאות סטנדרטי?
בייעוץ וליווי משכנתא מלא מקובל לבצע את השלבים הבאים:
- בירור צרכים ובניית פרופיל פיננסי ללקוח על ידי מילוי שאלון פיננסי ושאלת שאלות מכווינות של היועץ בדבר נתוניו הפיננסים, נתוני העסקה, הצרכים והעדפות האישיות של הלקוח.
- בניית תמהיל משכנתא אופטימלי ומותאם אישית על פי נתוני, צרכי והעדפות הלקוח.
- טיפול במסמכים אישיים הנדרשים לצורך קבלת אישור למשכנתא.
- הגשת בקשה מקצועית לבנקים למשכנתאות.
- ניהול מו"מ עם הבנקים השונים על תנאי המשכנתא.
- תיאום פגישה ותדרוך הלקוח לקראת הפגישה בבנק.
- זמינות מלאה עד קבלת כספי המשכנתא בפועל.
שימו לב כאשר אתם מקבלים הצעת מחיר מיועץ משכנתאות, לוודא מה כולל השירות. ישנם יועצים אשר יציעו לכם חבילה מצומצמת הכוללת בירור צרכים ובניית תמהיל משכנתא בלבד ואילו את שלב ההגשה לבנק וניהול המו"מ אתם נדרשים לעשות בעצמכם ואילו ישנם יועצים אשר גם יבצעו לכם שירות רחב יותר הכולל הגעה פיזית אתכם לפגישת החתימה על המשכנתא בבנק, אופציה למחזור משכנתא עתידי כלול במחיר ואף טיפול במשימות הבירוקרטיות כגון: רישום שעבוד בטאבו וברשם המשכונות וכדומה. במידה ומציעים לכם שירות ייעוץ משכנתא מורחב, מומלץ לבדוק מה העלות הנוספת שמשולמת על החלק הנוסף מכיוון שחלק מהדברים יתכן ותוכלו לקבל מעורך הדין שמטפל לכם בעסקה בחינם או בעלות מוזלת יותר. לגבי מחזור משכנתא עתידי – גם כאן כדאי לבדוק מה העלות הנוספת שמשולמת בגין חלק זה שכן לעיתים עדיף לשלם אותו בנפרד בבוא העת אם נדרש. ברגע שתשלמו על מחזור משכנתא עתידי מראש, לא בטוח שיועץ המטפל יהיה אינטרס לטפל לכם בעתיד בבקשה נוספת אם כבר קיבל את הכסף מראש לפני מספר שנים, לא בטוח שהיועץ עדיין יהיה פעיל בעוד כמה שנים שתזדקקו למחזור ואם בכלל תזדקקו לו ויתכן שלא תהיו מרוצים מהשירות שלו ותעדיפו בכלל את המחזור הבא לעשות באמצעות יועץ אחר, ולכן שיקלו היטב האם אתם רוצים להתחייב לכך מראש, גם אם מגולמת בעלות הזו הנחה.
מה היא בקשת משכנתא מורכבת?
כדי לענות מה היא בקשת משכנתא מורכבת נתחיל מהסבר מה היא בקשת משכנתא סטנדרטית: בקשת משכנתא סטנדרטית הנה בקשה של לקוח לרכישת נכס מגורים בודד או מחזור משכנתא קיימת על נכס בודד ובלבד שהכנסות הלקוח תקינות ועומדות בהנחיות הבנקים (החזר חודשי על המשכנתא עד כשליש מההכנסות נטו), קיים ללקוח ההון העצמי המינימלי הנדרש (ברכישת דירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס, למעט מחיר למשתכן בו ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 10% ממחיר הנכס), היסטוריית אשראי לקוח תקינה (לא היו בעבר ולא קיימים בהווה תיקים בהוצאה לפועל, פיגורים בהלוואות, החזרי חיובים בעו"ש וכדומה) ונכס ורישומי נכס תקינים ללא בעיות או חריגות. בעצם כל מה שאינו עונה להגדרה זו, עלול להיות מוגדר כמשכנתא מורכבת.
גם במשכנתא מורכבת ישנם רמות שונות של מורכבות:
מורכבות בסיסית: לדוגמא – חריגה קטנה בגובה ההכנסה הנדרשת, חריגה קטנה בהון העצמי הנדרש, חריגה קטנה ממסגרת אשראי בבנק – במקרים אלו (יש כמובן לבחון כל מקרה לגופו) יתכן שניתן יהיה להגיע לפתרון פשוט יחסית כמו צירוף הורה כערב על מנת לחזק את ההכנסות והבקשה, לקיחת הלוואה משלימה על מנת להגיע להון העצמי הראשוני הנדרש, הגדלת מסגרת אשראי בבנק וקבלת מכתב המלצה מהסניף המטפל וכו'.
מורכבות גדולה: לדוגמא – חוסר מהותי מהון עצמי הדורש שעבוד נכס נוסף או שעבוד דירת הורים, תיק בהוצאה לפועל, החזר חיוב (אכ"מ) בחשבון הבנק וכדומה, חריגת בניה קלה בנכס – במקרים אלו הטיפול יהיה מורכב יותר וידרשו לבצע פעולות מורכבות יותר אשר דורשות הליכים נוספים (משכון נכס נוסף או דירת הורים) או אסמכתאות והסברים נוספים בדבר תיק בהוצאה לפועל (אישור סגירת תיק, הסבר על מהות החוב וכדומה), אישור שמאי על שווי נכס מופחת עקב חריגת הבניה וכדומה.
מורכבות ייחודית: מורכבות זו למעשה יכולה להיות כל מקרה אחר, לדוגמא: הגבלה בחשבון הבנק, מספר תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, חריגות בניה בנכס אשר בגינן נרשמה הערת אזהרה בטאבו או צו הריסה, נכס שאינו רשום בצורה מסודרת ברשויות, החזרי הלוואות רבים כולל חריגות מהותיות לאורך זמן בעו"ש.
כאמור תמחור של תיק סטנדרטי צפוי לעלות לכם בין 3,000 ₪ ל 6,000 ₪ (הקפידו לוודא האם המחיר כולל מע"מ או לא מכיוון שאין אחידות בנושא הזה בין היועצים). בעבור תמחור של תיק עם מורכבות בסיסית לרוב תדרשו לתוספת של כ 50% מעלות הייעוץ, בעבור תיק בעל מורכבות גדולה תדרשו לשלם תוספת של כ 100% מעלות הייעוץ ואילו בעבור תיק בעל מורכבות ייחודית תדרשו לתוספת הגבוהה מ 100% מעלות עסקה סטנדרטית. יש לציין כי בתיקים בעלי מורכבות גדולה או ייחודית, ישנו סיכוי גבוה שבסופו של תהליך לא תקבלו אישור למשכנתא ולכן בחלק גדול ממקרים אלו התשלום ליועץ יהיה על בסיס הצלחה, כלומר שכר הטרחה ישולם ליועץ רק במקרה והתיק יאושר על ידי אחד הבנקים, במידה ולא יאושר לא תשלמו ליועץ שכר טרחה או שתדרשו לשלם סכום מינימלי בלבד בעבור דמי הטיפול (הקפידו לוודא זאת מול היועץ מראש).
